论物权的公示效力

------浅议亲属间不动产登记权利人与实际物权所有人不一致的认定问题

作者:丹阳市人民法院 耿振英 贺洁

随着我国房地产市场的发展，普通居民购房是当前房产市场的重要组成部分，但是房价的畸高与国民的物质生活水平之间仍然存在鸿沟，在这种背景之下，房产可能是夫妻双方在婚姻存续期间通过共同经营和努力的家庭财产，也往往可能是父母们的全部或者大部分家庭财产的集中体现。同时，由于当前义务教育发展的不均衡导致受教群体出现各种钻政策“漏洞”的现象，如购买“学区房”、“择校”等，更有各种“借房上学”即签订虚假购房合同变更产权登记的现象等，导致实践中大量出现房屋登记权利人与实际出资人不一致的情况，尤其是家庭亲属之间就房屋所有权发生的民事纠纷在司法审判领域中屡见不鲜，但碍于彼此之间的亲情以及法律专业知识的欠缺，此类纠纷中的当事人之间通常都不会有明确的书面所有权确认文件，导致法院在审理过程中可供认定的依据不充分。再加上当前司法实践中对此类案件的法律适用尺度也不尽明确，导致类似案件的处理结果往往大相径庭。

一、 案例及问题的引出

老张和老王是一对夫妻，多年前有一套自建住房。2009年因城市规划改造，其自建的住宅被拆迁，政府给其二人产权调换了一处安置房，老王由于工作原因常年出差在外，家中仅有老张一人独居。老张的儿子小张在2011年与小魏结婚，婚后二人居住在小魏乡下父母的房屋中，后二人于2012年育有一子小小张，随着小小张逐渐长大，为使得小小张能够得到相对高质量的教育，小张与小魏看中了老张家附近的一所幼儿园，但因小小张的户籍不在该区域内且小张夫妻在该学区范围内也没有房产，小小张不满足相应的入学条件。小张夫妻二人无奈只能求助于老张，想在老张的房屋产权登记簿上增加小张夫妻二人的名字，老张念及事关年幼的孙子小小张的教育问题，且小张夫妻感情十分和睦，便考虑再三后同意在其房屋产权登记簿上增加小张夫妻二人的名字，但反复说明该房屋是老张夫妻养老所用，仅是为小小张上学提供方便而让小张夫妻挂名而已，实际产权并不发生变动，小张夫妻对此也表示同意。因老王常年在外，老张也并未告知老王此事，便在小张夫妻的陪同下到房屋登记部门办理了相应的产权变更手续，将小张与小魏添加为房屋共有权人。谁料2018年底小张夫妻关系突然恶化，2019年初小魏与小张协议离婚。半年后，小魏以老张夫妇及小张为共同被告向法院起诉要求分割上述房产，此时，老王才知道自己与老张二人共有的房产已经成为老张、老王、小张、小魏四人共有，为保住自己仅有的一套养老房产，老王多次到房管部门咨询并要求更正登记，但均无果。无奈之下，老王、老张向法院起诉小张及小魏，要求确认该房产系老张夫妇共有，与小张和小魏无关。诉讼过程中，小魏坚称房屋应以产权登记簿为准，既然该登记簿中载明其名字，那么其就是房屋产权的共有权人，有权分割相应的份额。老张与老王则称该房屋变更登记并未经过共有权人老王的同意，且变更登记仅是为小小张就学所需，是为规避相应政策而发生的行为，其二人并无赠与房产给小张夫妻的意思表示，故该房产应属其夫妻二人所有。

由此案例，引发了笔者对物权公示效力的思考，房屋登记行为是不动产物权的外观表示即具有公示效力，但是对于这种公示效力的范围和界限在司法实践中应当如何界定，是否简单的仅以登记的外观表现来认定呢?

二、 物权的公示效力

物权具有绝对排他的效力。物权的基本特征在于物权具有支配性和保护的绝对性，由此演绎出物权的其他法律制度以及相关规则。其中登记制度是物权制度中的核心内容之一，它又是物权变动中保护第三人最主要的理论基础及制度手段。 [1] 物权公示是物权法的基本原则之一，公示原则是指物权变动，必须以一定的公示方法表现其变动，才能发生相应的法律效果。学理上一般认为，物权公示具有转让功能、推定功能与善意取得功能。正因为如此，交易的相对人必须能知道并确信某物由何人享有何种物权，才可放心地与该人交易，以取得欲取得的权利。任何人也只有知道某物为何人享有物权，才能避免实施干涉权利人行使权利的不法行为。可见，确定某项交易的相对人可否取得相应的物权、某人实施的某一影响物权人的权利行使的行为是否属于对物权人权利行使的干涉，都是以该行为人知道物权存在或者说何人享有物权为前提的。因此，物权公示的目的是使他人知晓物权，物权公示的对象应当是物权的状态，即何人在何物上享有何物权。物权公示的只能是物权变动的结果，而不是物权变动的过程或事实。公示也就是以客观的外在表象让公众知道该物上的物权状态。 [2]

文章来源：《法制博览》 网址: http://www.fzblzz.cn/zonghexinwen/2020/0811/358.html

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